La Ley 284 de 2022, que reemplazó a la Ley 31 de 2010 y que entró en vigencia con su promulgación el 14 de febrero de 2022, establece la obligatoriedad para todo inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, de establecer un Fondo para Imprevistos.

Artículo 46. Se crea obligatoriamente el Fondo para imprevistos para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista no contempladas en el presupuesto vigente de ja propiedad horizontal y que afecten directamente la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble. Este fondo no podrá ser usado para aquellos gastos previsibles y que formen parte del mantenimiento usual y/o normal de la propiedad horizontal.

Función

Como lo indica el artículo 46 arriba citado, el Fondo para Imprevistos es para atender y financiar obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista y que afecten la situación financiera y el buen funcionamiento del inmueble. Y la misma norma excluye la posibilidad de usar dicho fondo para hacer frente a gastos previsibles.

Con qué dineros se constituye

El Fondo para Imprevistos se debe constituir con al menos el uno por ciento (1%) de todos los ingresos anuales de la propiedad horizontal. Esto significa que dicho porcentaje se calcula no solo sobre los ingresos por cuotas de gastos comunes, sino que también incluye los ingresos por otros conceptos, como por ejemplo las multas que sean impuestas y recaudadas de los propietarios, por infracciones a la ley o a los reglamentos. El porcentaje puede ser aumentado por la Asamblea de Propietarios, pero no puede ser reducido por debajo del uno por ciento (1%) de los ingresos recaudados.

Importante resaltar que el fondo se constituye con los ingresos efectivamente recaudados, y no sobre ingresos meramente devengados (e.g. cuotas morosas de propietarios). Así se desprende de lo establecido en el artículo 47 de la ley.

Cuenta separada

Artículo 82. El porcentaje de las cuotas de gastos comunes destinado para el Fondo para Imprevistos deberá ser depositado en cuenta aparte en el banco o bancos que determine la Junta Directiva, y solo podrá girarse sobre esta cuenta, mediante autorización de la Asamblea de Propietarios.

El artículo anterior se explica solo. Los dineros correspondiente al Fondo para Imprevistos no deben ser mantenidos en la misma cuenta general de la propiedad horizontal, sino que deben ser mantenidos en una cuenta especial destinada a mantener únicamente el Fondo para Imprevistos.

Uso del Fondo para Imprevistos

Para hacer uso del fondo, la Junta Directiva debe sustentar su necesidad ante la Asamblea de Propietarios, y esta debe aprobar el desembolso con voto favorable de al menos el 51% de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal.

Restricción de medidas cautelares

Por disposición de la ley, del Fondo para Imprevistos solo estará sujeto a medida cautelar (e.g. secuestro) hasta el veinte por ciento (20%) de los dineros que en determinado momento mantenga el fondo (art. 47).

Obligatoriedad de contemplar Fondo para Imprevistos en el Reglamento de Copropiedad

El artículo 49, numeral 11, de la Ley 284 de 2022 establece la obligatoriedad de que el Reglamento de Copropiedad contemple «la obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos y retiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios».

Dado que el Fondo para Imprevistos no estaba contemplado en la Ley 31 de 2010, que fue subrogada por la Ley 284 de 2022, se desprende de la norma referida, la necesidad de modificar los Reglamentos de Copropiedad para contemplar lo relativo al Fondo de Imprevistos, el porcentaje de los ingresos con que se constituye (si se desea que sea mayor al 1% que como mínimo establece la ley), y la obligatoriedad para la Junta Directiva de informar a la Asamblea de Propietarios sobre los ingresos y egresos del Fondo para Imprevistos.

Otras disposiciones importantes

• Corresponde al Tesorero llevar un control detallado de los depósitos efectuados al Fondo para Imprevistos, y de velar por el buen manejo de los retiros efectuados de dicho fondo (artículo 89, numeral 4).
• El Tesorero debe presentar ante la Junta Directiva con periodicidad mensual, balances del Fondo para Imprevistos (artículo 89, numeral 5).
• Corresponde al Administrador realizar el desglose de la recaudación mensual de las cuotas de gastos comunes, para ser depositados al Fondo para Imprevistos, y elaborar un informe mensual para ser presentado al Tesorero y/o la Junta Directiva (artículo 93, numerales 11, 16).
• Corresponde al Administrador hacer los depósitos en el banco, a la cuenta correspondiente, de los montos que corresponden al Fondo para Imprevistos, una vez desglosados de los ingresos mensuales (artículo 93, numeral 22).
• El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT), a través de la Dirección de Propiedad Horizontal, está facultada para requerir a la Junta Directiva o al Administrador, un informe actualizado sobre los depósitos al Fondo para Imprevistos, siempre que así lo soliciten propietarios que constituyan el veinte por ciento (20%) o más de la totalidad de propietarios que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes (artículo 108, numeral 6).